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        城市化2.0需要存量規劃

        發布時間:2018-09-25 11:18:02

        數據顯示,中國城市建成區面積從1981年的0.74萬平方公里增加到2015年的5.2萬平方公里,增長了6倍。加上礦區,達到10萬平方公里,足以容納12億城市人口,按13.6億人口計算,城市化水平可達87%。

        趙燕菁指出,這標志著以賣地、修路橋為代表的“城市化1.0”的增長階段基本結束。到了“城市化2.0”時代,資本性支出下降,營運性支出增加,城市公共服務需要不斷增長的現金流。未來經濟轉型主要的政策目標就是將已經形成的存量資本,盡量轉化為真實的現金流收入。

        土地供給模式轉型就是如此,將一次性的資本性收入轉變為持續性的現金流收入,這也是房產稅等財產稅的題中應有之意。“如果不這樣轉型,就進不了城市化2.0。”趙燕菁稱,城市2.0階段,好的GDP是更多現金流,而非更多資本。

        趙燕菁建議:未來的供地模式可以向香港學習,由一次性拍賣的批租轉向年租;大產權房70年到期前可專項收費,到期后改為征收財產稅;小產權房應確權收費,補交地價或租金。

        趙燕菁還指出,按照功能一次性確定用途并收費的規劃供地模式,決定了規劃不能改性和增加容積率,導致進入市場的土地,常常不是閑置,就是違章。

        “現在的城市規劃適合當時的市場需求,未必適合未來的市場需求。而土地出現閑置時必須改變功能才能創造現金流。” 趙燕菁稱,1.0時代這套模式是成功的,但到了2.0時代城市規劃反而制約現金流,變成“反城市”了,“過去的成功可能變成現在困難或未來失敗的結果,城市存量管理要徹底改變。”

        趙燕菁建議,可以嘗試從自貿區開始,對新供地塊用途實行“負面清單”管理辦法,政府只需確定基本地價,按照不同用地功能設置不同的年租金,體現政府的導向,*終由企業根據市場需求自行選擇申報和更改土地用途。

        其中關鍵是將事前收費(一次性拍賣)的土地供給模式改為事后收費(年租),企業要改變土地用途,就按新用途相應的租金交費,“否則(在現行模式下)我們城市規劃不敢改。”


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